O Novo Marco Legal das Garantias em detalhes

Aumentar a recuperabilidade dos créditos, reduzir o tempo que os credores demoram para executar garantias dos devedores e, consequentemente, aprimorar o ambiente de negócios e impulsionar a própria concessão de financiamentos. Esses foram alguns dos objetivos do novo marco legal das garantias (Lei 14.711/23). Mas será mesmo que a lei alcançará todos esses efeitos positivos?

Essa foi uma das questões levantadas no último encontro do Legislação & Debates, que contou com a participação dos advogados Thiago Riccio e Marcelo Matos, sócio e associado do Freitas Ferraz Advogados, realizado no dia 18/04.

Para Matos, a expectativa é que a lei tenha condições de aprimorar a recuperação de crédito. Ele lembra que as garantias são instrumentos acessórios para melhorar o cumprimento das obrigações contratuais, e que, do ponto de vista econômico, um bom sistemas de garantias proporciona o aumento de operações de financiamento: “Espero que ocorra uma melhora na velocidade e na possibilidade na recuperação de crédito.”

Riccio afirma que a Lei 14.711/23 reformulou mecanismos já existentes na legislação, mas também criou novos. Para ele, aliás, o apelido de novo marco legal das garantias não é totalmente apropriado, já que a lei trouxe mais aprimoramentos das garantias, especialmente as imobiliárias, do que uma mudança radical no sistema.

Uma das mudanças mais inovadoras do Projeto de Lei 4.188/21 (que originou a Lei 14.711/23) era a introdução das Instituições Gestoras das Garantias (IGG), que receberiam as garantias dos tomadores de crédito, mas seriam, num primeiro momento, desassociadas das operações de crédito. Num segundo momento, as garantias seriam ofertadas para as instituições financeiras, que concederiam o crédito. No entanto, as IGGs foram excluídas do PL 4.188/21, que foi bastante alterado, e não foram tratadas pela lei.

Mais eficiência para as garantias imobiliárias

Riccio explica que a Lei 14.711/23 aprimorou as regras, que são dispersas, sobre garantias reais, e também buscou aumentar a eficiência das garantias oferecidas no mercado imobiliário, principalmente permitindo maior aproveitamento econômico dos bens imóveis que são dados em garantia fiduciária e hipotecária. Isso porque geralmente os créditos imobiliários contam com excesso de garantias, o que representa um “capital morto”, que não pode ser utilizado para outras finalidades.

Outra frente de atuação foi para reduzir a insegurança jurídica que existia no processo de execução das garantias hipotecarias e fiduciárias, aprimorando-o. Riccio lembra que o tempo gasto é determinante para o grau de eficácia da recuperação do crédito para seus credores. Para reduzir esse tempo, a legislação vem apostando na desjudicialização, ou seja, nos procedimentos extrajudiciais.

A liquidação extrajudicial de imóveis sob alienação fiduciária é prevista desde 1997 – e não por outra razão, por ser mais simples e ágil, a alienação fiduciária é utilizada hoje em 90% dos financiamentos no Brasil. A  Lei 14.711/23 modificou procedimentos para reduzir o tempo da cobrança, tais como a concentração dos procedimentos de execução em um único cartório de registro de imóveis se a dívida for garantida por imóveis registrados em lugares diferentes (antes a intimação tinha que ser feita em vários cartórios, agora pode ser feita em apenas um) e a obrigatoriedade de devedores que mudarem de domicílio informarem isso ao credor (para agilizar a intimação e, consequentemente, a cobrança).

Outra mudança relevante é que a execução extrajudicial da hipoteca, antes restrita a financiamentos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi alargada – agora todas as hipotecas podem ser executadas de forma extrajudicial, em procedimento semelhante ao da alienação fiduciária.

Além das mudanças de procedimentos, Riccio diz que a lei também promoveu alterações materiais – uma delas muito relevante e que diz respeito ao tratamento diferenciado dado aos segundos leilões quando estes não atingem o valor mínimo estipulado.

Nos financiamentos residenciais, o valor mínimo é a dívida acrescida de despesas. No crédito em geral, corresponde a 50% do valor de avaliação do bem. A diferenciação é importante, diz Riccio, porque embora a alienação fiduciária tenha sido pensada para o financiamento imobiliário, com o tempo acabou sendo usada para todos os tipos de financiamento. “O legislador entendeu que esses dois tipos de operação precisava de tratamentos diferentes”, diz.

Com o novo marco legal das garantias, quando o imóvel residencial for a leilão, mas o credor não conseguir o valor mínimo no segundo leilão, terá de se contentar com o valor arrecadado e não pode mais cobrar o valor do crédito que não foi satisfeito pela execução (no leilão). Já nos financiamentos em geral, se o valor mínimo do segundo leilão não for alcançado, o credor ainda pode prosseguir com a execução da dívida para tentar reaver o total que foi emprestado. “Isso traz conforto para os credores usarem a alienação fiduciária em operações que não de crédito imobiliário residencial”, avalia Riccio. É um exemplo, para ele, de mudança que tem potencial para estimular a concessão de crédito.

O encontro virtual pode ser assistido abaixo: