Dívida de IPTU não é de comprador de imóvel em leilão

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu que não é de responsabilidade do comprador de imóveis em leilões o pagamento de eventuais dívidas de IPTU do bem, mesmo que essa previsão esteja no edital de venda. O imposto predial e territorial urbano é um tributo municipal vinculado a imóveis, e configura uma importante receita para as prefeituras. O caso em questão envolve débitos antigos acumulados.

“A decisão do TJ-SP reconhece que o arrematante de imóvel em leilão judicial não responde pela dívida de IPTU do bem anterior à arrematação, obrigando-se ao pagamento apenas do valor da arrematação, independentemente do que dispuser o edital do leilão”, afirma Tatiana Del Giudice Cappa Chiaradia, sócia do Candido Martins Advogados, lembrando que assim dispõe o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN).

“Os leilões costumam ser realizados em etapas, sendo que na primeira os lances devem ser superiores ao valor do bem avaliado e, caso o arremate não ocorra nessa etapa, é aberta uma nova fase na qual são aceitos lances em valores inferiores ao imóvel, sendo, regra geral, aceita a participação de pessoas físicas e jurídicas”, detalha Thiago Braichi, sócio do Freitas Ferraz Capuruço Braichi Riccio Advogados. “Mas, nos casos dos chamados leilões judiciais, o edital que antecede a realização do leilão pode prever a existência de ônus ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, o que levou à interpretação consolidada da jurisprudência de que esse dispositivo se aplicaria também aos débitos de IPTU”, comenta.

Como explica Marcos Serra Netto Fioravanti, sócio de contencioso e arbitragem do Vieira Rezende Advogados, o leilão é uma das formas de expropriação do patrimônio de um devedor, podendo ser judicial ou extrajudicial. No primeiro, há um processo em curso e o juiz leva o imóvel a leilão público para que o dinheiro advindo da arrematação seja usado para pagar a dívida do executado. “Já o leilão extrajudicial não envolve processo judicial e é bastante utilizado em financiamentos imobiliários inadimplidos”, acrescenta.

A seguir, Chiaradia, Braichi e Fioravanti tratam de outros aspectos dos leilões de imóveis e da cobrança de dívidas antigas.

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Como funciona a dinâmica de leilões de imóveis? Pessoas jurídicas podem participar desses processos?

Tatiana del Giudice Cappa Chiaradia: Nos leilões de imóveis são oferecidos lances por potenciais compradores do bem levado a leilão, sendo vencedor aquele que oferecer o maior lance dentro do prazo e condições estabelecidos. Pessoas jurídicas podem, sim, participar desses processos.

Thiago Braichi: Os leilões correspondem a uma modalidade de alienação de bens, e podem ocorrer de modo judicial ou extrajudicial, a depender da forma como o bem foi apreendido. Nos leilões extrajudiciais é comum que os imóveis a serem leiloados tenham como origem a penhora de uma garantia, ao passo que nos judiciais o bem penhorado tem como origem um processo judicial, sendo utilizado para quitação das dívidas do proprietário. É o que ocorre, por exemplo, nas execuções fiscais relativas à cobrança de impostos (como o IPTU e o ITR), devidos em função do imóvel, que representam uma exceção à denominada impenhorabilidade dos bens de família, conforme prevê o art. 3º, inciso IV, da Lei 8.009/90.

Desse modo, os leilões costumam ser realizados em etapas, sendo que na primeira os lances devem ser superiores ao valor do bem avaliado e, caso o arremate não ocorra nessa etapa, é aberta uma nova fase na qual são aceitos lances em valores inferiores ao imóvel, sendo, regra geral, aceita a participação de pessoas físicas e jurídicas.

Contudo, nos casos dos chamados leilões judiciais, por expressa previsão do art. 886, VI do Código de Processo Civil, o edital que antecede a realização do leilão pode prever a existência de ônus ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, o que levou à interpretação consolidada da jurisprudência de que esse dispositivo se aplicaria também aos débitos de IPTU. Ou seja, caso fosse determinado no edital, o arrematante do imóvel poderia ser responsabilizado por dívidas relativas ao imposto anteriores ao arremate, o que acabou levando diversos contribuintes a discutirem a questão na via judicial.

Marcos Serra Netto Fioravanti: O leilão é uma das formas de expropriação do patrimônio de um devedor. Pode ser judicial ou extrajudicial. O leilão judicial se dá quando há um processo em curso e, nessa modalidade, o juiz leva o imóvel a leilão público para que o dinheiro advindo da arrematação seja usado para pagar a dívida do executado. O leilão extrajudicial não envolve processo judicial e é bastante utilizado em financiamentos imobiliários inadimplidos, isto é, quando o devedor se torna inadimplente em relação ao parcelamento pactuado. Tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas podem participar de leilões.

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O que estabeleceu a decisão do TJ-SP?

Tatiana del Giudice Cappa Chiaradia: A decisão do TJ-SP reconhece que o arrematante de imóvel em leilão judicial não responde pela dívida de IPTU do bem anterior à arrematação do imóvel, obrigando-se ao pagamento apenas do valor da arrematação, independentemente do que dispuser o edital do leilão. Afinal, é assim que dispõe o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN): “No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”.

Thiago Braichi: A questão analisada pelo TJ-SP diz respeito à possibilidade de atribuição da responsabilidade sobre os débitos de IPTU anteriores à arrematação ao novo proprietário do imóvel, nos casos de leilão judicial. O tema já vinha sendo abordado nos tribunais havia alguns anos, levando a um entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que, caso fosse prevista essa disposição no edital, seria possível a responsabilização do adquirente. Nesse sentido entendeu a Corte, por exemplo, no REsp nº.1316970/RJ e no AgInt nº AREsp 132866/RJ. De modo semelhante, vinham decidindo os tribunais de Justiça, como ocorreu no próprio TJ-SP. Assim, em regra, a responsabilidade pelos débitos de IPTU só era afastada nas hipóteses em que o edital não era claro sobre a questão.

Entretanto, em recentes julgados, o TJ-SP vem afastado a responsabilidade sobre o IPTU mesmo nos casos de expressa previsão no edital. É o caso das Apelações nº 1014309-83.2019.8.26.0053, 1000483-42.2020.8.26.0477 e 1000782-30.2020.8.26.0053. Nas hipóteses analisadas, os desembargadores entenderam que prevalece o disposto do art. 130, parágrafo único, do CTN, que prevê que no caso de arrematação em hasta pública — ou seja, em leilões — a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Desse modo, tendo em vista a previsão do CTN, o arrematante apenas deveria desembolsar o valor do lance, não podendo ser responsabilizado por eventuais débitos de IPTU anteriores à aquisição do imóvel. Em síntese, a argumentação utilizada pelo Tribunal é que deveriam prevalecer as disposições do CTN, tendo em vista se tratar de norma especial, e que não seria possível a atribuição de responsabilidade tributária por meio de edital. A decisão explicita que cabe à lei complementar estabelecer normas gerais em matéria tributária, conforme prevê o art. 146, III, “b” da Constituição Federal de 1988 e o art. 97, inciso III, do CTN. Assim, não caberia ao edital prever obrigação tributária não prevista pela lei complementar.

Marcos Serra Netto Fioravanti: O TJ-SP estabeleceu que aquela terceira pessoa que arremata um imóvel em leilão judicial não é obrigada a pagar o IPTU devido anteriormente à arrematação, ainda que essa dívida conste do edital de leilão. Um ponto interessante apresentado na argumentação do relator é que o edital do leilão não pode servir como norma para legislar sobre a responsabilidade tributária do arrematante do imóvel, já que o artigo 130, parágrafo único do CTN prescreve que “no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”.

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No caso em questão, o tribunal mudou entendimentos anteriores. Essa postura é comum? Tem repercussões sobre o funcionamento do mercado imobiliário?

Tatiana del Giudice Cappa Chiaradia: A mudança de entendimento repercute no funcionamento do mercado imobiliário na medida em que confere maior segurança jurídica ao adquirente de imóveis em leilão judicial diante da previsibilidade do valor a ser desembolsado pelo comprador, que fica restrito ao valor do lance, não incluindo eventuais débitos antigos de IPTU do imóvel, conforme claramente dispõe a legislação tributária.

Thiago Braichi: Como mencionado, o TJ-SP vinha decidindo pela responsabilização sobre os débitos de IPTU dos adquirentes dos imóveis em hasta pública no caso de previsão no edital, tendo em vista o entendimento consolidado do STJ sobre o tema. Não é comum que haja a mudança de entendimento sobre questões já consolidadas nos tribunais superiores pelas instâncias ordinárias, mas é louvável a retomada da discussão pelo TJ-SP. Isso porque, muitos adquirentes acabavam se sentindo inseguros em realizar a compra de imóveis em leilões, tendo em vista uma potencial responsabilização por esses débitos.

Nesse sentido, as decisões favoráveis aos contribuintes tendem a aquecer os leilões de imóveis, tornando o arremate desses bens cada vez mais interessante economicamente. No entanto, tendo em vista que esse entendimento ainda é minoritário nos tribunais, é preciso aguardar uma nova análise da questão pelo STJ e, quem sabe, uma mudança na atual posição da Corte sobre a responsabilização dos imóveis adquiridos em hasta pública.

Marcos Serra Netto Fioravanti: O TJ-SP usou de uma argumentação diferente para concluir que o arrematante não responde pelo IPTU anterior, mesmo que os débitos constem do edital, porque o edital não é norma tributária e não muda o que está prescrito no parágrafo único do artigo 130 do CTN. Trata-se de uma argumentação diferente e interessante. O episódio não tem muita repercussão, apenas para eventuais casos de leilões extrajudiciais.

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Para a dinâmica do mercado imobiliário, qual a relevância dos leilões? Para quais fins são promovidos?

Tatiana del Giudice Cappa Chiaradia: Os leilões são relevantes para a dinâmica do mercado imobiliário por representarem oportunidade de aquisição de imóveis por preços inferiores aos praticados no mercado. Eles são promovidos com o fim de arrecadar valores para promover o pagamento de dívidas contraídas pelo proprietário do imóvel levado a leilão.

Thiago Braichi: Os leilões de imóveis, conforme brevemente mencionado, podem ter origem judicial ou extrajudicial e têm como principal causa o inadimplemento contratual ou tributário. Assim, o credor — ente público ou privado — no interesse de se ver ressarcido, pode colocar o imóvel em leilão e utilizar o preço da venda para a quitação da dívida.

Atualmente, eles têm adquirido especial importância no mercado imobiliário. Isso porque a redução nos juros para financiamentos e a busca por investimentos seguros e de maior retorno têm levado a um aumento na procura pela aquisição de imóveis. Por outro lado, o atual contexto de crise econômica, ocasionado principalmente pela pandemia, levou a um aumento significativo nos índices de inadimplência, que podem culminar com penhora de imóveis dos mais variados tipos.

Assim, a aquisição de imóveis em leilões torna-se uma opção vantajosa, tendo em vista que o imóvel pode ser adquirido por preços mais baixos e de forma mais segura. Isso ocorre porque, no caso de um imóvel comprado diretamente com o vendedor, é preciso realizar uma investigação de todos os débitos pendentes, de modo a evitar uma responsabilização futura. No caso dos leilões, contudo, as tratativas não passam pelo antigo dono, sendo a venda realizada por meio de uma simples operação de cartório.

Marcos Serra Netto Fioravanti: Pode-se dizer que os leilões extrajudiciais são bastante importantes para a concessão de financiamentos imobiliários, justamente porque permitem ao credor fiduciário o recebimento do seu crédito de maneira mais rápida e efetiva.