STF: imóvel de família dado em garantia não pode ser penhorado em locação comercial

Determinação tende a afetar especialmente pequenas empresas locatárias, que não têm alternativas de fiança

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No início de fevereiro, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o imóvel de um fiador não pode ser penhorado em caso de inadimplência de contratos de locação comercial. Na avaliação dos ministros, a decisão anterior que considerava constitucional a previsão de penhora de imóvel único era válida apenas para contratos envolvendo aluguel residencial.

O atual entendimento do STF é bem diferente do que estabelece o art. 3º da Lei 8.099/90, segundo o qual é permitido o confisco da propriedade oferecida em garantia de contrato de locação imobiliária nas situações de inadimplência, independentemente de o imóvel em questão ter uso residencial ou comercial. É com base nessa lei que os proprietários de imóveis comerciais aceitam um único imóvel como garantia dos contratos de locação — com a previsão legal, eles podem contar com o ressarcimento de eventual falta de pagamento por meio da penhora do bem dado em garantia.

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Esse mecanismo é muito usado para locações de imóveis para micro, pequenas e médias empresas, que em geral não conseguem — como as grandes empresas — oferecer múltiplos imóveis como garantia, ou outras modalidades de fiança. Um bom exemplo é o de um dono de um pequeno restaurante que, para alugar o imóvel onde funcionará o estabelecimento, apresenta um imóvel próprio como fiança. Conforme a nova determinação do STF, esse imóvel não poderá ser penhorado se o proprietário do restaurante não cumprir o que estabelece o contrato em termos de pagamento.

A nova dinâmica, afirmam entidades que representam empresas de locação, pode afetar bastante os contratos de aluguéis comerciais. Isso porque os proprietários, sem a possibilidade da penhora em caso de inadimplência, não vão querer correr o risco de arcar com o prejuízo de eventual falta de pagamento. O cenário prejudicaria ainda mais o mercado imobiliário, já combalido pelo aumento da vacância decorrente da crise da pandemia, e os pequenos empreendedores, que nessas circunstâncias não têm como apresentar outras garantias.

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