Tributação da permuta imobiliária: fim de uma controvérsia ou início de novo capítulo?

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Tem repercutido na mídia uma recente decisão (Acórdão nº 9101-005.204) da Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF) do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) pela não tributação das operações de permuta imobiliária pelas empresas optantes pelo lucro presumido. Afinal, essa decisão, de fato, põe fim à controvérsia de anos sobre a tributação na troca de bens imóveis por essas sociedades?

Inicialmente, vale ressaltar que esse julgamento decorreu da nova sistemática de desempate a favor do contribuinte, após o fim do voto de qualidade, o que já diz muito sobre a ausência de pacificação do entendimento sobre o tema. Vejamos.

Relação de troca

É sedimentado que o conceito de permuta traduz uma relação de troca — equivalência entre os bens envolvidos. Embora a permuta possa ser feita em relação a bens móveis ou imóveis, para fins tributários a legislação oferece tratamento distinto para a permuta de bens imóveis, permitindo a equivalência entre os bens em algumas situações, mas vedando em outras.

A regra tributária geral equipara a permuta a uma espécie de alienação, prevendo hipóteses de apuração de ganho de capital nesta operação (art. 3º, § 2º e §3º da Lei 7.713/88).

Já a permuta imobiliária — caracterizada por ter como objeto a troca de unidades imobiliárias, prontas ou a construir, sendo admitido o pagamento de valor complementar (torna) — é uma exceção à regra geral de apuração do ganho de capital. A Instrução Normativa nº 107/88 determina que a permuta imobiliária realizada por sociedades optantes pelo lucro real não resultará em ganho de capital, desde que não exista torna e o imóvel recebido seja registrado pelo valor contábil do imóvel permutado.

Anos depois, a Receita Federal do Brasil (RFB) publicou o Parecer Normativo COSIT nº 09 de 2014, em que ficou definido que na operação de permuta nos casos de empresas optantes pelo lucro presumido “constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna”. Desde então, os contribuintes vêm questionando o posicionamento da RFB.

Como o Parecer Normativo impactou nas sociedades imobiliárias

É comum que construtoras realizem permuta de unidades imobiliárias de um empreendimento futuro pelo terreno para a construção. Todavia, após a publicação do Parecer Normativo, as operações de permuta passaram a ser tributadas, na medida em que a permuta passou a compor a receita bruta da pessoa jurídica (ainda que não exista pagamento de torna). Por decorrência, ao compor a receita bruta, passou a impactar diretamente a base de cálculo de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em empresas optantes pelo lucro presumido. Por anos, esse entendimento foi ratificado pelo Carf.

No entanto, a recente decisão do Carf proferida pela CSRF mudou os rumos da discussão. Mudou porque o voto de desempate prevaleceu em favor do contribuinte.

O voto vencedor, proferido por representante dos contribuintes, pautou-se na impossibilidade de tributação de uma troca equivalente de bens imóveis. De acordo com o voto, o argumento utilizado por anos para autorização da tributação de permuta, sem torna, pelo regime do lucro presumido é fundado na norma que define uma base de cálculo fictícia (baseada na receita bruta) — norma que acabou por alcançar indevidamente a operação neutra de permuta, sem qualquer rendimento ou acréscimo patrimonial.

Dessa forma, ao passo que o conceito de receita bruta imobiliária de pessoa jurídica está limitado a alcançar operações de venda (art. 30 da Lei 8.981/95), as quais não se confundem com a permuta imobiliária, decidiu-se que a permuta não compõe a receita bruta, e não pode ser tributada no regime do lucro presumido.

O que muda com a nova decisão do Carf

Com o novo entendimento, o Carf confirmou a neutralidade da operação de permuta imobiliária, que não pode ser incluída no conceito de receita bruta imobiliária frente à natureza de troca da operação.

Entretanto, isso não significa que a não incidência de tributos sobre a permuta imobiliária está garantida para os contribuintes.

Como falamos, o voto vencedor prevaleceu pela sistemática de desempate a favor do contribuinte. Caso o voto de qualidade ainda estivesse vigente, o resultado seria provavelmente desfavorável. Isso revela que o assunto não está pacificado, pois metade dos conselheiros do CSRF votou no sentido de que a permuta imobiliária é sim componente da receita bruta imobiliária da pessoa jurídica.

Vale destacar que o voto vencido reafirmou o entendimento usualmente adotado pelo Carf, no sentido de que, tratando-se de pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido, o valor do bem recebido relativo às unidades imobiliárias “vendidas” (dadas em troca), por meio de permuta, deve ser considerado como receita bruta. Em outras palavras: o voto vencido, na linha de precedentes anteriores, equiparou a permuta à compra e venda de unidades imobiliárias, desconsiderando a neutralidade da operação.

Esse entendimento parte do pressuposto de que a permuta sempre gera uma receita operacional para o contribuinte, uma vez que se trata de um acréscimo patrimonial diretamente vinculado à atividade exercida — recebimento de imóvel em sociedade imobiliária.

Não concordamos com esse entendimento, uma vez que ignora a equivalência presente na operação de permuta (que não gera receita), sobrepondo à realidade uma ficção jurídica, como bem defendido pelo voto vencedor. Porém, não se pode ignorar que a lógica contrária, por mais que apresente incoerências, foi adotada por metade dos conselheiros do CSRF — indicativo de que não há pacificação do tema.

O que o contribuinte pode fazer para se resguardar nesse cenário?

Saindo da esfera administrativa, é possível notar que o Judiciário já adota um entendimento divergente dos antigos precedentes do Carf — ou seja, permuta não se confunde a compra e venda. Inclusive, há decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferidas em 2018 e 2019, que afastaram a equiparação de permuta à compra e venda, decidindo pela impossibilidade de tributação da permuta efetuada por pessoa jurídica optante pelo lucro presumido, diante da ausência de geração de receita (REsp nº 1.733.560/SC e AgInt no REsp 1.796.877/SC).

Portanto, entendemos que a via judicial é o caminho mais seguro aos contribuintes que desejem se resguardar de eventual discussão administrativa, de modo a garantir que a fiscalização não exija tributos sobre as operações de permuta.

Essa opção revela-se vantajosa diante da incerteza que ainda paira sobre o entendimento das autoridades administrativas, embora não seja possível negar que o desfecho do Ac. nº 9101-005.204 foi um grande marco na discussão sobre o tema. A adoção de novo posicionamento, pelo CSRF, confere muito mais força aos argumentos favoráveis ao contribuinte.

Diante do exposto, pode-se dizer que ainda é necessária cautela por parte dos contribuintes optantes pelo lucrop. No entanto, certamente estamos diante de um novo capítulo sobre a controvérsia da permuta imobiliária, com um prognóstico mais favorável e justo em relação ao respeito à neutralidade desta operação.


Coautoria de Mariana Matos, associada do escritório Freitas Ferraz Capuruço Brachi Riccio Advogados

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