Projeto de lei tenta impedir alta estratosférica de aluguéis

PL 1.026/21 quer substituir o IGP-M pelo IPCA para cálculo de reajuste, mas alteração pode provocar efeitos colaterais

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Quem aluga imóveis teve um desgosto a mais durante a pandemia: saber que o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), que reajusta os contratos de locação, acumulou alta de 35,75% nos doze meses terminados em junho. A subida abrupta levou o deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP) a propor o projeto de lei (PL) 1026/2021. O texto prevê que o índice de correção dos aluguéis sejam eles residenciais ou comerciais não pode ser superior ao IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo). Entre junho de 2020 e o mesmo mês deste ano, esse indicador subiu 8,17%.

À primeira vista, a determinação parece benéfica, mas, como observa Paula Chaves, sócia do Coimbra e Chaves Advogados, representaria uma inegável interferência legislativa no ambiente econômico e na autonomia da vontade das partes contratantes, princípio basilar do Direito Civil. Além disso, o texto propõe uma solução definitiva [na Lei de Locações] para uma situação transitória, verificada no momento atual de desequilíbrio financeiro causado pela pandemia do covid-19, cujo cenário pode vir a se normalizar nos próximos meses”, pondera.

Outro ponto a ser considerado: se a limitação do reajuste dos contratos de locação ao IPCA for adotada, pode haver um desestímulo ao investimento em fundos imobiliários, por exemplo, uma vez que a alteração impactaria diretamente os títulos remunerados de acordo com o IGP-M. É provável, no entanto, que o baque seja passageiro. Ainda que essa queda inicial seja verificada, a expectativa é que o mercado se ajuste e corrija essa discrepância no longo prazo”, afirma Chaves.

A seguir, a advogada comenta outros pontos importantes sobre o tema:


Em linhas gerais, o que estabelece o PL 1.026/21?

Paula Chaves: O projeto de lei 1.026/2021 propõe alterações no texto da Lei de Locações (Lei 8.245/91) para prever que o índice de reajuste dos contratos de aluguéis, sejam eles residenciais ou comerciais, não poderá ser superior ao IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo). É permitida, todavia, a cobrança de valor acima do referido índice, desde que com anuência do locatário.


É justificável a mudança do índice de correção dos aluguéis por meio de uma lei? Por quê?

Paula Chaves: Em que pese as boas intenções do projeto de lei 1.026/2021, à primeira vista, a determinação legal de um índice de reajuste para os contratos de locação representaria uma inegável interferência legislativa no ambiente econômico e na autonomia da vontade das partes contratantes, princípio basilar do Direito Civil.

Além disso, vale destacar que o texto em discussão propõe uma solução definitiva para uma situação transitória, verificada no momento atual de desequilíbrio financeiro causado pela pandemia do covid-19, cujo cenário pode vir a se normalizar nos próximos meses. Logo, verifica-se uma certa contradição entre a justificativa apresentada pelo parlamentar autor do PL e o caráter permanente das alterações propostas ao texto da Lei de Locações.


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Em quais aspectos a substituição obrigatória de indicador de reajuste pode afetar os instrumentos financeiros do mercado de capitais ligados a imóveis, como fundos imobiliários e CRIs?

Paula Chaves: Alguns especialistas entendem que a limitação do reajuste dos contratos de locação ao IPCA pode ter o condão imediato de frear investimentos no setor imobiliário, considerando que a alteração legislativa impactará diretamente na remuneração de títulos atrelados a contratos que utilizam o IGP-M como índice de reajuste. Por outro lado, ainda que essa queda inicial seja verificada, a expectativa é que o mercado se ajuste e corrija essa discrepância no longo prazo.


O caminho da negociação entre as partes, na sua avaliação, seria o mais adequado para momentos de alta excessiva da correção dos aluguéis?

Paula Chaves: A negociação é, sem dúvida, um caminho apto a ser seguido, passível de gerar resultados satisfatórios e que atendam aos interesses de ambas as partes, além de ser menos onerosa e com potencial de evitar desgastes desnecessários entre o locador e o locatário.

Não há dúvidas de que a variação do IGP-M no acumulado de 12 meses, próxima a 30%, representa um grande descolamento com relação ao comportamento de outros índices econômico-financeiros, passando a desvirtuar a sua finalidade de promover o equilíbrio contratual em um determinado período. Neste contexto, a negociação franca e pautada pela boa-fé tende a ser a melhor e mais satisfatória opção para as partes contratantes, restando ao locatário recorrer ao Poder Judiciário, em último caso.


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