Novo Marco Legal das Garantias: aspectos imobiliários – Parte I

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Inciativas que busquem, de um lado, a simplificação e desburocratização do sistema de garantias, e, de outro lado, o aumento da eficiência da cobrança e execução de dívidas são sempre bem-vindas. Sabe-se que o Brasil costuma pecar muito nessas duas áreas, e, por isso, as recentes mudanças legislativas alcançadas pela Lei Federal nº 14.711/2023 (que vem sendo chamada de Marco Legal das Garantias) podem trazer avanços significativos para o mercado de crédito. A qualidade do mercado de crédito, em especial nos países em desenvolvimento, depende diretamente da confiança dos agentes econômicos e da robustez do sistema de constituição e excussão das garantias. Em razão disso, um sistema de garantias que seja eficiente e confiável pode levar a uma redução da taxa de juros e, consequentemente, baratear a obtenção de crédito pelos agentes de mercado.

Com base nessas premissas, o Marco Legal das Garantias trouxe inovações que merecem atenção de todos os agentes que atuam no mercado de crédito. Como forma de contribuir para o destaque que ele merece, na presente coletânea de três artigos faremos uma análise das novidades trazidas pela lei sob diversos aspectos, como os imobiliários, contratuais, societários, processuais e tributários.

Aspectos imobiliários

Diversas foram as alterações legais promovidas pelo Marco Legal das Garantias no âmbito do Direito Imobiliário. Dentre as inovações, destacam-se a autorização para constituição de múltiplas alienações fiduciárias sobre o mesmo bem imóvel, a possibilidade de extensão de alienações fiduciárias e hipotecas, bem como a alteração da dinâmica relativa ao segundo leilão do imóvel alienado fiduciariamente. 

Possibilidade de múltiplas alienações fiduciárias (ou sucessivas alienações fiduciárias)

Por meio da nova redação conferida ao art. 22 da Lei Federal nº 9.514/97 (com a inclusão dos parágrafos terceiro e seguintes), o Marco Legal das Garantias tornou possível a constituição de diversas alienações fiduciárias sobre o mesmo bem imóvel. Com isso, uma pessoa que já tenha alienado um imóvel a um credor fiduciário poderá utilizar esse mesmo bem para garantir outras dívidas, podendo oferecê-lo a outros credores.

As alienações fiduciárias sucessivas (de segundo ou de maiores graus) recairão sobre o direito de propriedade superveniente do bem imóvel a que faz jus o devedor fiduciário, ou seja: sobre o direito que o devedor tem de, posteriormente ao pagamento e correspondente quitação do débito garantido pela alienação fiduciária de primeiro grau, ter a propriedade do bem imóvel revertida em seu favor. A eficácia das alienações fiduciárias seguintes, portanto, estão condicionadas ao cancelamento das alienações fiduciárias anteriores.

Trata-se de superação do tradicional entendimento doutrinário construído em torno da redação original da Lei Federal nº 9.514/1997, especificamente sobre a inadmissibilidade de disposição, pelo devedor fiduciante, do imóvel antes alienado fiduciariamente em garantia em favor de terceiros (admitindo, no máximo, a caução sobre o direito real de aquisição de que o devedor é titular, sob condição suspensiva do pagamento da dívida garantida, com base no art. 17, III e 21).[1]

Essa inovação legal tem como vantagem a possibilidade do aproveitamento ótimo dos ativos imobiliários à disposição no mercado, visto que os seus proprietários passam a poder usufruir da integralidade do seu valor econômico no seu oferecimento de garantia em operações de obtenção de crédito.

Ilustrativamente, se um dado proprietário era titular de um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, antes da entrada em vigor do Novo Marco Legal das Garantias, ele poderia alienar fiduciariamente o seu imóvel uma única vez, ainda que o valor do crédito contratado fosse inferior ao valor de avaliação do seu imóvel (por exemplo, ao contratar um financiamento de R$ 200 mil e ao oferecer em alienação fiduciária o seu imóvel de R$ 1 milhão, ainda que este tivesse um valor substancialmente superior ao crédito contratado, o proprietário não mais poderia oferecê-lo em garantia fiduciária para terceiros).

Por outro lado, a partir da entrada em vigor do Novo Marco Legal das Garantias, este mesmo proprietário passa a poder realizar até cinco operações de crédito de R$ 200 mil cada, em relação às quais ele estará apto a garanti-las por meio de alienações fiduciárias sucessivas sobre o seu imóvel de R$ 1 milhão. Nesse cenário, há um aproveitamento otimizado do imóvel pelo proprietário, aliada à expansão da capacidade de geração de crédito em seu favor, contribuindo para um ambiente econômico mais líquido e, consequentemente, favorável à realização de investimentos. 

Extensão de Alienações Fiduciárias e das Hipotecas

Ainda, a nova lei trouxe a possibilidade de extensão ou recarregamento da alienação fiduciária ou da hipoteca para garantia de novas obrigações em favor de um mesmo credor. Isso significa dizer que o devedor que já tinha uma dívida garantida por um imóvel, ao pagá-la, poderá contratar uma nova dívida, oferecendo o mesmo bem imóvel em garantia, sem a necessidade de constituição de nova garantia, mas mediante mero aditamento da garantia preteritamente contratada em favor do crédito anterior concedido, pago e quitado.

Analogamente ao que ocorre em relação à permissão das alienações fiduciárias sucessivas, a intenção por detrás da extensão das alienações fiduciárias e das garantias hipotecárias é aumentar o aproveitamento do valor econômico do bem imóvel pelo devedor. Com isso, ao saldar uma dívida, o devedor pode, ato contínuo, contratar nova operação de crédito, até em valor superior à anteriormente contratada, e manter a oneração sobre o seu imóvel anteriormente dado em garantia fiduciária ou hipotecária.

Para o caso de alienação fiduciária[2], as extensões são permitidas desde que: (i) sejam contratadas com o mesmo credor titular da propriedade fiduciária; (ii) inexistam obrigações contratadas com credores diversos, garantidas pelo mesmo bem imóvel (inclusive alienações fiduciárias sucessivas); e (iii) a instituição credora seja instituição financeira ou empresa de crédito direto (as denominadas ECDs).

Alternativamente, poderá ser realizado um recarregamento de garantia com credor diverso quando (i) ele seja participante do mesmo sistema de crédito cooperativo que o credor original; ou (ii) ele seja uma instituição credora garantidora fidejussória da operação de crédito original.

Em se tratando de hipoteca, as extensões somente serão permitidas em favor do mesmo credor[3], devendo ser respeitadas as regras de prioridade indicadas na matrícula do imóvel. Além disso, as extensões não poderão ter prazo superior ao do contrato original e não poderão superar o valor máximo garantido pela garantia original, sendo assegurada a preferência creditória em favor (a) da obrigação inicial, em relação às obrigações alcançadas pela extensão da hipoteca; e (b) da obrigação mais antiga, considerando-se o tempo da averbação, no caso de mais de uma extensão de hipoteca.

A possibilidade de extensão de garantias reais gera economia registral,  mediante simples averbação da extensão na matrícula imobiliária (art. 167, II, item 37 da Lei Federal nº 6.015/73). Anteriormente, seria necessária a constituição de nova garantia, demandando realização de registro na matrícula imobiliária, o que implicava custos de emolumentos e taxas de fiscalização judiciária superiores aos custos decorrentes de atos de averbação pelos cartórios de registros de imóveis. A partir de agora, tal procedimento será simplificado, permitindo que o devedor e o credor se aproveitem do registro da garantia para renovar a dívida. 

Extinção do saldo devedor em caso de frustração do 2º leilão

O Marco Legal das Garantias alterou, ainda, a dinâmica relativa ao segundo leilão do imóvel alienado fiduciariamente, para o caso de débitos decorrentes de alienação fiduciária. Verificado o inadimplemento da obrigação garantida por uma alienação fiduciária de bem imóvel, a dinâmica, para os casos específicos de financiamento de imóvel residencial, passa a ser o seguinte:

  • Em primeiro leilão, somente será admitida proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao valor da avaliação.
  • Havendo necessidade de realização de um segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, incluídos despesas e encargos[4].
  • Não surgindo lance que atenda ao referencial mínimo previsto no §3º, a dívida é considerada extinta, podendo o credor dispor do bem imóvel, a seu critério[5].

Para os demais casos (ou seja, que não abarquem financiamento de imóvel residencial), a dinâmica em relação ao segundo leilão é outra.

  • Para o primeiro leilão, adota-se a mesma racional exposta anteriormente[6].
  • Havendo necessidade de um segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, incluídos despesas e encargos, podendo o credor, caso não haja lance que alcance referido valor, a seu exclusivo critério, aceitar lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem[7].
  • Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente[8].

 

No próximo artigo trataremos sobre as inovações que o Marco Legal das Garantias trouxe para os contratos, para o direito societário e para o processo civil.


Artigo com participação de Laura Sant’Anna Purri Miranda e Marcelo Matos Amaro da Silveira, associados do Freitas Ferraz Advogados


[1] Cf. CHALHUB, Melhim Namen. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, p. 224.
[2] Art. 9º-A, da Lei Federal nº 13.476/2017.
[3] Art. 1.487-A da Lei Federal nº 10.406/2002.
[4] Art. 26-A, § 3º da Lei Federal nº 9.514/1997.
[5] Art. 26-A, § 4º da Lei Federal nº 9.514/1997.
[6] Art. 27, §1º da Lei Federal nº 9.514/1997.
[7] Art. 27, §2º da Lei Federal nº 9.514/1997.
[8] Art. 27, §5º-A da Lei Federal nº 9.514/1997.
3 Comentários
  1. Gustavo Brandão Britts Diz

    Excelente artigo! Tenho uma dúvida em relação ao recarregamento da garantia quando se trata de um credor diverso: o que exatamente constituiria o “mesmo sistema de crédito cooperativo”? Abraços,

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