STJ decide que condomínios podem vetar aluguel pelo Airbnb
Proprietário deve respeitar o que estabelecem as convenções quanto à natureza do uso do imóvel
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente, por três votos a um, que os condomínios podem vetar o aluguel de unidades pela plataforma de locação por temporada Airbnb. A decisão, da 4ª Turma do tribunal, foi baseada no entendimento de que os proprietários devem seguir o que estabelece a convenção do condomínio em relação à realização, nas unidades, de atividades comerciais. Ou seja, se a convenção proibir atividades dessa natureza não seria possível o aluguel das unidades por temporada, o que poderia caracterizar a transação como uma espécie de serviço de hotelaria sem registro para isso.
Foi a primeira disputa desse tipo no País a chegar a uma corte superior. Embora não seja aplicada de forma automática a outros processos do gênero, a decisão do STJ gera um importante precedente.
No caso concreto, os ministros do STJ analisaram um processo movido pela administração de um condomínio de Porto Alegre contra dois proprietários que colocaram seus imóveis na plataforma do Airbnb apesar de a convenção não permitir atividades comerciais no edifício. O STJ reafirmou as decisões da primeira e da segunda instâncias da Justiça, que já haviam determinado a suspensão das locações pela plataforma e multa diária de 200 reais para a situação de descumprimento da decisão judicial.
Conforme a tese vencedora no STJ, se uma convenção restringir o uso das unidades de um condomínio para fins exclusivamente residenciais, os proprietários não podem se valer de seus imóveis para auferir ganhos com uma atividade que se assemelha à hotelaria — algo bem diferente, sob esse ponto de vista, da tradicional locação por períodos longos, regida pela Lei do Inquilinato. Portanto, não seria possível o aluguel pelo sistema do Airbnb nessas situações de vedação da convenção. Em seu voto, o ministro Raul Araújo afirmou que “um condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem”.
A plataforma, por sua vez, afirmou por meio de nota que a decisão do STJ não inviabiliza seus negócios no País, já que se limita a estabelecer restrição desde que prevista na convenção de condomínio.
A questão já há algum tempo gera controvérsias, à medida que muitos proprietários foram enxergando no modelo do Airbnb uma possibilidade de obter ganhos extras com o imóvel — afinal, a locação na plataforma é por dia, com valores muito mais altos do que os que seriam cobrados num aluguel de longo prazo (habitualmente os contratos no Brasil são de 30 meses). Há até proprietários que deixam suas casas por alguns períodos com o intuito de liberar o espaço para locação por pouco tempo.
As discussões não raramente envolvem os limites do direito de propriedade. Para o ministro Antônio Carlos, não havia, no caso em julgamento, ameaça a esse direito. Ele ressaltou, no entanto, que a Justiça posteriormente pode analisar eventuais abusos das convenções dos condomínios nesse aspecto.
Da perspectiva dos condomínios, em geral há dois pontos importantes: quando disponibiliza seu imóvel pelo Airbnb, o proprietário aluga também as áreas comuns; além disso, a intensa e frequente circulação de hóspedes colocaria em risco a segurança dos demais moradores. Daí a insatisfação de administrações, síndicos e condôminos com esse tipo de prática.