Novo coronavírus leva proprietários e locatários a renegociar contratos
Quarentena imposta pela pandemia também afetou fundos imobiliários, principalmente os lastreados em shoppings e hotéis
O isolamento social e a crise econômica decorrentes da pandemia do novo coronavírus têm afetado fortemente o setor imobiliário brasileiro. Os efeitos envolvem desde a renegociação de valores e condições de contratos de locação (vale lembrar que diversos ramos do varejo e os shoppings estão fechados na maior parte das cidades) até as atividades da construção civil e os preços de cotas de fundos imobiliários (FIIs) no mercado secundário. Para se ter uma ideia do tombo, o Ifix (índice que reúne os fundos listados na B3) já havia apresentado recuo de 22% ao final de março com relação a dezembro e 2019.
Paula Chaves, sócia do Coimbra & Chaves Advogados e afiliada ao Legislação & Mercados, afirma que a perda de renda e faturamento ocasionada pela pandemia já leva muitos locatários a buscar alternativas de renegociação com os proprietários. “Caso essa situação perdure por muito tempo, veremos um nível ainda maior de inadimplência no pagamento dos aluguéis”, ressalta.
Para além do ramo de locação, as atividades da construção civil e a entrega de empreendimentos estão sendo igualmente afetadas. De acordo com Juliana Rubiniak, sócia do Navarro Advogados e afiliada ao Legislação & Mercados, isso ocorre por dois motivos principais: menor oferta de mão de obra, o que prejudica a cadeia de suprimentos da indústria da construção civil; e a impossibilidade de manutenção e cumprimento dos prazos originalmente previstos para aquisição de equipamentos e materiais necessários às obras. Incorporações imobiliárias também têm sido alvo de análise cautelosa, visto que tanto incorporador quanto adquirente podem ter afetadas suas possibilidades de cumprimento de obrigações.
No caso dos fundos imobiliários, segundo reportagem do jornal Valor Econômico algumas cotas sofreram descontos da ordem de 40%. Como detalha Luis Nankran, sócio do Nankran & Mourão Sociedade de Advogados e também afiliado ao Legislação & Mercados, os fundos vinculados a shoppings e hotéis — setores particularmente prejudicados pela parada da economia — são os principais alvos da desvalorização. “Vale lembrar que desde o dia 18 de março há a determinação de fechamento dos shoppings em São Paulo, situação que se repetiu em vários estados.”
A seguir, Chaves, Rubiniak e Nankran discutem outras implicações da crise da pandemia sobre o mercado imobiliário, bem como projeções para o cenário pós-quarentena.
Quais precauções as empresas devem ter nas negociações de waivers e no realinhamento de prazos e obrigações?
Sabe-se que um cenário de inadimplemento generalizado não é desejável para nenhuma das partes e que o proprietário não tem qualquer obrigação de anuir com uma eventual redução dos valores. Porém, a procura por imóveis tende a cair em meio à crise, situação em que pode ser mais vantajosa para o proprietário a renegociação temporária das parcelas para manter o inquilino no imóvel. Assim, cada caso vem sendo avaliado individualmente, a depender das suas particularidades, mas o ideal é que as partes atinjam um lugar comum sem que uma delas seja excessivamente prejudicada pelos efeitos da pandemia.
O que se tem visto em grande escala é uma tentativa quase que emergencial de se postergar as obrigações sem que haja um cálculo real sobre as possibilidades de pagamento posterior. Dessa forma, aquele que estende suas obrigações deve tomar cuidado para que seu cumprimento seja possível mais adiante. Caso haja negociação de vários contratos, é importante que as parcelas sejam calculadas, pois o vencimento ocorrerá com acúmulos.
Um ponto importante na renegociação é a possibilidade de nova prorrogação, caso a situação da covid-19 não se normalize. Afinal, em que pesem os movimentos isolados de liberação, não se sabe quando o mercado reagirá e em que velocidade. Assim, sugere-se negociações conservadoras, com real possibilidade de pagamento, pensando nos valores, no acúmulo de parcelas, e com possibilidade de renegociação em caso de continuidade da situação.
Não há dúvida de que a principal cautela está relacionada à criação de contexto fático, prático e jurídico que fundamente os pleitos originadores da renegociação. As revisões das regras estabelecidas nos contratos devem se pautar pela anotação fiel de todos os elementos que justifiquem as dificuldades enfrentadas para cumprimento de obrigações. Por exemplo: em casos de impossibilidade de cumprimento de obrigações pecuniárias, é importante que o devedor possa identificar de forma objetiva e documental o que causou a mudança do seu status financeiro. No caso de impossibilidade de cumprimento de prazos para entrega de obras, o construtor deve indicar, em especial nos diários de obras, cada ocorrência que deu causa ao atraso. Para a renegociação de contratos, em especial os mais complexos (com operações estruturadas e captação de funding), a anotação e o controle diligente das ocorrências são elementos essenciais e quase que definitivos para a defesa dos interesses da parte que não pode cumprir os deveres assumidos, seja em termos da obrigação principal ou das laterais.
A crise tem afetado significativamente os fundos imobiliários. O que gestores e investidores podem fazer para se resguardar?
Os FIIs estão sofrendo bastante em razão da covid-19. Logo, a situação de seus investidores é extremamente delicada: são eles que veem a perda financeira de maneira mais imediata quando seus dividendos não são distribuídos ou há abrupta queda no valor de suas cotas. A redução de valores e os demais efeitos que a pandemia gera são decorrentes da ausência de compra e da possível e quase certa inadimplência.
Diante da situação, o XP Malls, FII mais negociado do mercado de shoppings, suspendeu a distribuição mensal dos dividendos. Outros fundos reagiram da mesma forma e informaram que a distribuição passará a ocorrer semestralmente. Verifica-se uma mudança na natureza dos investimentos, com transferência de investimentos de shoppings e hotéis para FIIs que investem em galpões de logística.
É possível observar que alguns gestores optaram por assumir posturas de retenção de resultados — observadas as regras de obrigatoriedade de distribuição —, em especial em casos de FIIs com foco em renda fixa. Outro movimento facilmente constatado se refere à interrupção de novas captações para aquisição de ativos não performados cuja provisão de despesa não compunha o plano do FII antes do início da pandemia. O que parece, neste momento de incerteza, é que tanto gestores quanto investidores devem observar o mercado com cautela e continuar trabalhando com o objetivo de concretizar negócios que sejam, ao mesmo tempo, rentáveis e vetores de circulação de riquezas para o mercado imobiliário. Assim pode ser viabilizado o fechamento de operações tão logo seja possível fazer projeções seguras acerca do que ocorrerá no médio prazo, passado o tumulto financeiro causado pela covid-19.
Acima de tudo, convém lembrar que a fase atual da pandemia é intensa, capaz de gerar consequências importantes (e ainda desconhecidas, especialmente quanto à extensão temporal), mas é transitória. A pandemia vai passar, resta saber quando. Cuidar do que existe hoje e do que pode ser relevante para o amanhã parece ser a medida mais acertada para garantir a solidez e o futuro do mercado imobiliário.
É certo que existem razões para a queda, mas alguns fundos imobiliários passaram a ser negociados muito abaixo do seu valor patrimonial. Assim, caso tenham condições para tanto, é importante que os investidores evitem o resgate das cotas por ora, para não confirmarem os prejuízos. Além disso, alguns ativos sofrerão mais que outros e os gestores precisarão estar atentos a esse movimento de mercado. Os fundos que investem em shopping centers, por exemplo, estão mais vulneráveis no curto prazo e a aquisição desses ativos pode não ser a melhor estratégia no momento.
A pandemia gerou mudanças regulatórias para o mercado imobiliário? Se sim, quais foram as principais? Elas criam oportunidades para o setor?
Sim. Há que se destacar as iniciativas da CVM para suspender temporariamente o lock-up em ofertas restritas e estabelecer novo sistema para voto a distância de fundos imobiliários, denominado Central de Inteligência Corporativa (Cicorp). Em comunicado divulgado no mês de março, a B3 informou que passará a adotar esse sistema para oferecer aos administradores dos fundos os serviços associados ao exercício do direito de voto a distância. Essas medidas agilizam os processos de assembleia e consultas feitas pelos fundos e garantem maior segurança, controle e visibilidade das pautas discutidas.
No dia 17 de abril, o Senado aprovou o projeto de lei (PL) 1.179/20, de autoria do senador Antônio Anastasia (PSD-MG), que visa atenuar as consequências socioeconômicas da covid-19 de modo a preservar contratos e servir de base para futuras decisões judiciais. O PL foi encaminhado para a Câmara dos Deputados. As medidas propostas pelo PL abarcam diversas áreas, mas tendem a proteger a manutenção da situação havida, tal como impedimento de decisões liminares para despejo de imóvel urbano até 30 de outubro de 2020. Na esfera dos shoppings, numerosos são os acordos para que lojistas tenham seus aluguéis prorrogados até que as atividades se normalizem e os centros de compras sejam reabertos.
Mudanças de caráter regulatório atingem o mercado imobiliário de forma indireta e bastante lenta. O movimento parece mais volumoso sob o aspecto legislativo. Na área de locações, por exemplo, há cerca de 30 projetos de lei que visam estabelecer regras a serem observadas nas relações entre proprietários de imóveis e seus inquilinos. Esses projetos visam, em suma, permitir a manutenção das locações e garantir aos locatários que temporariamente não ocorra seu despejo, principalmente nos casos de falta de pagamento. Pode-se citar como principal o PL 1.179/20, do senador Antonio Anastasia — que, sem dúvida, vem sendo o maior captador de atenções e debates do mercado a respeito do assunto.
Na sua opinião, qual a perspectiva para a recuperação do setor imobiliário?
Os especialistas esperavam que 2020 fosse um ano de ciclo de alta para o setor imobiliário. É óbvio que haverá uma postergação desse cenário, mas algumas condições macroeconômicas podem contribuir para o reaquecimento do setor no médio prazo, como o atual nível da taxa de juros em patamares mínimos históricos e com perspectivas de novas quedas. Assim, depois da quarentena, é possível que a retomada seja relativamente rápida e ocorra ao longo do ano de 2021.
De fato, não se sabe quais serão os efeitos da pandemia. Não se sabe até quando o isolamento será determinado, não se sabe como serão as relações após mais algum tempo de crise. De toda forma, ao se falar de setor imobiliário, fala-se de um setor robusto, com altos investimentos e grandes players do mercado. Acredita-se que o setor se manterá forte, superará a crise e, com algumas mudanças, continuará prosperando.
A visão pode parecer bastante otimista, mas é resultante de debates com alguns clientes, gestores de fundos de investimento e empresas com atuação relevante no mercado imobiliário: a perspectiva é de retorno das atividades e do movimento que vinha se percebendo, de forma gradual e progressiva, tão logo se tenha uma perspectiva do término dos principais efeitos da covid-19. Nos parece que a forma de contratar pode ser modificada, mas as contratações permanecerão ativas, a exemplo do que o mercado imobiliário viu ocorrer em anteriores momentos de crise, quando a liquidez escorregou das mãos dos empreendedores e os negócios só se concretizavam por meio de permutas (sem torna, em sua maioria). Claro que voltar ao que se vivia no passado recente levará ainda algum tempo, mas nos anima acreditar que investidores e empreendedores estão no aguardo do término deste momento obscuro e potencialmente devastador para que possam retomar os planos traçados para 2020 e 2021.