MP 992/20 permite que um imóvel garanta mais de uma operação de crédito

O Banco Central (BC) recentemente regulamentou pontos da medida provisória (MP) 992/20, editada em meados de julho, para permitir que um mesmo imóvel seja oferecido como garantia em mais de uma operação de crédito. A regulamentação foi feita por meio da Resolução 4.837 do BC e tem o objetivo de ampliar a oferta de crédito no País. “A MP 992/20 trata de um antigo pedido das instituições financeiras, para que um mesmo imóvel pudesse garantir mais de uma operação de crédito, compartilhando a alienação fiduciária ali existente”, destaca Luis Nankran, sócio do Nankran & Mourão Sociedade de Advogados.

“A garantia real é uma modalidade segura e de simples constituição, de modo que o compartilhamento da alienação fiduciária de um determinado imóvel poderá facilitar a contratação de novos empréstimos sem riscos adicionais às instituições credoras”, observa Paula Chaves, sócia do Coimbra & Chaves Advogados. Segundo ela, o instrumento de compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel requer averbação no cartório de registro de imóveis competente, envolvendo informações como valor principal da nova operação de crédito, a taxa de juros e encargos incidentes e o prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário.

Embora a nova regra facilite a obtenção de empréstimos a custos menores e com condições mais favoráveis nesse período de alta demanda decorrente da pandemia, a regulamentação não escapa de críticas. Isso porque estabelece que a dupla garantia só tem efeito para operações feitas com uma mesma instituição financeira, o que poderia aumentar a concentração bancária no País. A queixa vem principalmente das fintechs de crédito, que poderiam se beneficiar de uma regra mais ampla. “A restrição prejudica a concorrência, já que a maior parte dos empréstimos imobiliários existentes foi contratada com as grandes instituições financeiras. Consequentemente, quem já tem um imóvel dado em garantia para um empréstimo não pode nem cogitar utilizar o mesmo bem para buscar um novo financiamento com outra instituição”, afirma a advogada Gabriela Pontes Machado.

A seguir, Chaves, Machado e Nankran comentam outros detalhes da regulamentação e suas implicações sobre o mercado brasileiro de crédito.

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A MP 992/20, editada em meados de julho e regulamentada pelo Banco Central, passa a permitir que um mesmo imóvel sirva de garantia em mais de uma operação de crédito. Como funciona esse novo modelo de alienação fiduciária?

A MP 992/20 autorizou o compartilhamento de alienação fiduciária, permitindo que um mesmo imóvel garanta mais de uma dívida, desde que as dívidas sejam contraídas junto a um mesmo credor e que a contratação se dê no âmbito do Sistema Financeiro Nacional (SFN). O instrumento de compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel, nos termos da MP 992/20, que inseriu dispositivos na Lei 13.476/17, deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis competente, contendo, dentre outros, os seguintes requisitos: valor principal da nova operação de crédito; a taxa de juros e encargos incidentes; o prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário.

A MP 992/20 também determina que, na hipótese de inadimplemento, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida, para todos os efeitos legais.

Além disso, a MP 992/20 excluiu expressamente a aplicação do §5° do art. 27 da Lei 9.514/97 à modalidade de compartilhamento da alienação fiduciária, de modo que, caso o produto resultante da excussão da garantia não seja suficiente para quitar a dívida, o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.

A partir da edição da MP 992/20, em conjunto com a Resolução 4.837 do BC (que alterou a Resolução 4.676 do órgão), passou a ser permitido constituir mais de uma garantia de alienação fiduciária sobre um mesmo imóvel em favor de mais de uma operação de crédito, desde que com a mesma instituição integrante do SFN. De acordo com as novas normas, as operações de crédito que compartilharem as garantias para diferentes operações de crédito não poderão ter taxas de juros superiores às da operação original, nem prazos superiores ao período remanescente da operação de crédito original.

A MP 992/20 trata da regulamentação de um antigo pedido das instituições financeiras, para que o mesmo imóvel pudesse garantir mais de uma operação de crédito, compartilhando a alienação fiduciária ali existente. Para que haja o compartilhamento da alienação fiduciária, a medida provisória exige que a nova dívida seja contraída junto à mesma instituição financeira credora e que a operação de crédito nova esteja compreendida no SFN.

Outros pontos importantes da MP 992/20 são: na matrícula do imóvel deverão constar as informações de ambas as operações de crédito que o imóvel garante, incluindo taxa de juros e encargos incidentes, prazo e condições, prazo de carência para constituição em mora, dentre outras informações; deverá constar no contrato cláusula dispondo que o vencimento antecipado de uma das dívidas acarretará o vencimento de todas as operações vinculadas ao imóvel, permitindo que a instituição financeira faça a cobrança das dívidas garantidas pela alienação fiduciária; a não quitação das dívidas quando o produto resultante da excussão não for suficiente para pagamento da dívida, excetuando-se operações de financiamento imobiliário habitacional, dentre outros pontos que certamente serão objeto de discussão nas próximas etapas para aprovação da MP 992/20 — que, de toda forma, estabelece importantes alterações visando aumentar o acesso ao crédito e diminuir o risco dos credores.

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Na sua opinião, essa mudança vai impulsionar o crescimento dos empréstimos lastreados em imóveis?

Essa medida poderá, de fato, ampliar o acesso a crédito, possibilitando novas concessões a pessoas que já tenham oferecido imóveis em operações anteriores. A garantia real é uma modalidade segura e de simples constituição, de modo que o compartilhamento da alienação fiduciária de um determinado imóvel poderá facilitar a contratação de novos empréstimos sem riscos adicionais às instituições credoras.

O empréstimo com lastro em imóveis é bastante comum no mercado brasileiro. É possível, inclusive, constituir mais de uma garantia real sobre o mesmo imóvel, no caso de hipoteca. A questão é que a alienação fiduciária de imóvel é uma garantia cuja exequibilidade é muito mais simples, pois transfere a propriedade fiduciária do imóvel ao credor e, adicionalmente, em caso de falência, o bem objeto da garantia fiduciária não pode integrar a massa falida. Portanto, representa uma garantia mais segura e eficaz ao credor. Ocorre que, até a edição das novas normas, não era possível que um mesmo imóvel fosse objeto de alienação fiduciária para mais de um empréstimo.

Em que pese o fato de ainda não se ter o texto definitivo, as inovações da MP 992/20 fomentarão o mercado financeiro, o acesso ao crédito, as operações exclusivamente imobiliárias e também as operações financeiras sem viés imobiliário. A pessoa jurídica ou física poderá ter mais acesso a crédito, enquanto o credor terá mais segurança em conceder crédito para aqueles que desejarem, considerando que um ponto importante em operações de crédito, incluindo empréstimos, é a segurança do retorno dos valores concedidos. Nesse passo, inclusive, o BC prevê que o compartilhamento de garantia poderá liberar até 60 bilhões de reais em crédito no mercado.

Além disso, com o novo formato, haverá a possibilidade de obtenção de taxas de juros mais baixas e prazos mais amplos de pagamentos — afinal, são operações mais seguras, atreladas a imóveis.

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O fato de a MP só autorizar a dupla garantia para empréstimos feitos com uma mesma instituição financeira foi criticado por fintechs de crédito. Na sua avaliação, essa restrição prejudica a concorrência?

A crítica das fintechs é legítima. De fato, limitar o compartilhamento da alienação fiduciária a dívidas adquiridas perante o mesmo credor poderá contribuir para a concentração bancária que vemos no País, ao invés de gerar mais competitividade no setor.

Certamente essa restrição prejudica a concorrência, tendo em vista que a maior parte dos empréstimos imobiliários existentes atualmente foi contratada com as grandes instituições financeiras. Consequentemente, quem já tem um imóvel dado em garantia para um empréstimo não pode nem cogitar utilizar o mesmo bem para buscar um novo financiamento com outra instituição.

A MP 922/20, apesar de ser um importante passo para facilitar o acesso a recursos, desagradou fintechs de crédito, que argumentam que acarretará fortalecimento dos bancos e concentração bancária. A ideia das fintechs envolve a criação de uma espécie de agente de garantia, que a administraria segregando patrimônios e operações de crédito.

De fato, a impossibilidade de operações de crédito com diferentes credores restringe a concorrência, diminui a possibilidade de novos players se beneficiarem desse cenário de aumento de acesso ao crédito. Contudo, o novo formato é um passo importante, e que não veda ou impede que o modelo sugerido pelas fintechs seja pensado, desenvolvido e aplicado.

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Fintechs defendiam a criação de uma espécie de agente de garantia, que ficaria responsável pela administração dos bens nos casos em que os empréstimos fossem feitos em instituições diferentes, ideia que acabou não vingando. Esse modelo seria viável em termos de segurança jurídica?

A figura do agente de garantia chegou a ser discutida com o BC no âmbito das tratativas que levaram à edição da MP 992/20, mas acabou ficando de fora do texto final. Por não ter sido aprofundada, a análise quanto à sua segurança jurídica restou prejudicada. No entanto, a ideia da nomeação de um responsável por administrar os bens na hipótese de contratação de empréstimos em instituições financeiras distintas é interessante e pode ser mais bem explorada em discussões futuras, caso o compartilhamento da alienação fiduciária seja bem recebido no mercado e venha a ser ampliado.

Deve ficar claro que já existem organizações que figuram como agentes de garantia em operações de crédito sindicalizadas — portanto, essa figura não é nova. A questão das operações de empréstimo sindicalizadas é que o agente de garantia não toma decisões a respeito da execução da garantia, ele apenas as monitora e segue os procedimentos previstos em lei. Cada uma das decisões a respeito da garantia deve ser tomada entre os credores e, para isso, no momento da contratação do empréstimo, os credores costumam regular a governança dessas decisões por meio de um acordo entre credores. Esse acordo regula, por exemplo, como serão o quórum e a forma de decisão para alterações de valor, os juros, a amortização e vencimento, a liquidação antecipada do empréstimo, a execução da garantia, a distribuição dos proventos em caso de leilão, entre outros.

Ou seja, uma mera figura de trustee (ou agente de garantia) por si só não resolveria essa questão. Seria necessário que a legislação fosse além e definisse questões de subordinação de crédito em relação à garantia, qual dos credores seria responsável por iniciar a liquidação antecipada e a execução da garantia, se seria possível um segundo credor executar a alienação fiduciária do imóvel sem o consentimento do credor original.

A legislação poderia ter avançado mais e incluído a possibilidade de compartilhamento entre diferentes instituições, o que ampliaria a participação das fintechs no mercado de crédito. No entanto, as normas também teriam um maior grau de sofisticação e exigiriam um debate mais extenso com o mercado de crédito como um todo, para evitar que a legislação causasse dúvidas e dificuldades na execução da alienação fiduciária compartilhada e, consequentemente, ter o efeito oposto ao pretendido — que é a ampliação do crédito no País.

O modelo sugerido pelas fintechs pode ser desenvolvido e regulamentado — com a participação, inclusive, do BC ou de outro órgão competente —, a fim de que as partes envolvidas tenham segurança. Inclusive, para que as operações gerem segurança, seria necessário um formato em que o “agente de garantia” fosse o centro das informações e conseguisse fazer uma boa comunicação entre o BC, o devedor e os credores. Assim, desde que bem regulamentado e “desenhado” de forma cautelosa, não há qualquer impossibilidade na criação de um novo formato.