Justiça recebe pedidos de redução e suspensão de pagamento de aluguel
Crise provocada pela pandemia do novo coronavírus dificulta o cumprimento de contratos
Empresas estão recorrendo à Justiça para reduzir ou suspender o pagamento de aluguel por causa da crise econômica decorrente da pandemia de covid-19. A redução do faturamento e a impossibilidade de abertura de estabelecimentos comerciais acarretada pelas medidas de distanciamento social são as principais alegações das pessoas jurídicas que não estão conseguindo cumprir com os contratos firmados.
De acordo com Pedro Mourão, sócio do Nankran & Mourão Sociedade de Advogados, as decisões da Justiça têm sido das mais variadas. “As alegações para deferimento do pedido são normalmente no sentido de necessidade de continuidade da relação jurídica. Também abarcam o impacto no faturamento decorrente das medidas de restrição de circulação e uma prevalência da atividade econômica pela necessidade de manutenção de empregos”, comenta. De outro lado, há os argumentos para o indeferimento, baseados na premissa de que não se pode interferir em relações privadas e que tanto o locatário quanto o locador são diretamente afetados pela crise.
Algumas das empresas que ajuizaram essas demandas conseguiram decisões favoráveis à redução temporária de aluguéis. “Nesses casos, há a caracterização da pandemia do novo coronavírus como um evento de força maior. Ela é enquadrada no âmbito da teoria da imprevisão como um fato superveniente à celebração do contrato, extraordinário e desencadeador de onerosidade excessiva”, explica Paula Chaves, sócia do Coimbra & Chaves Advogados. No Direito, a força maior é um evento externo que independe da vontade humana e impede o cumprimento das obrigações de uma (ou ambas) as partes.
Em entrevista ao Legislação & Mercados, Mourão e Chaves discutem as possíveis repercussões desses casos e os esforços para amenizar a situação.
Para os locadores, quais os efeitos de decisões favoráveis às empresas locatárias? Caberia recurso na Justiça nesses casos?
Em caso de deferimento das medidas liminares pleiteadas para redução ou suspensão dos aluguéis, o locador, sem dúvida, é diretamente afetado, pois terá o seu faturamento ou recebimento mensal prejudicado. Vale lembrar, a propósito, que o locador também foi e vem sendo afetado pela crise. Ademais, a redução ou suspensão no pagamento dos aluguéis não significa que ele receberá posteriormente, tendo, portanto, um prejuízo efetivo. Em caso de deferimento de liminar em primeira instância, cabe recurso de agravo de instrumento para o Tribunal de Justiça competente, cujo julgamento monocrático da liminar será por decisão do desembargador relator, e a decisão de mérito será tomada por três desembargadores. Por outro lado, em caso de deferimento monocrático da liminar em recurso (agravo de instrumento) perante o Tribunal de Justiça, é cabível a apresentação de agravo interno, bem como a apresentação de contrarrazões ao agravo de instrumento para tentar convencer os três desembargadores no mérito.
Os locadores, por óbvio, sofrerão a correspondente diminuição do recebimento do valor do aluguel pactuado, o que poderá comprometer suas respectivas situações financeiras e o adimplemento de obrigações. O recurso, em qualquer situação, é cabível. Mas, para que haja chances consideráveis de reversão de decisões favoráveis aos locatários, é essencial que locadores consigam comprovar que a redução dos aluguéis causou impactos significativos, impedindo ou dificultando a regular continuidade de suas atividades.
Na sua opinião, recorrer à Justiça é a melhor opção nesses casos? Quais são os outros instrumentos disponíveis aos locatários para que renegociem o aluguel durante a pandemia?
Na minha opinião a melhor solução não é recorrer à Justiça — na verdade, acredito que essa deveria ser a última opção. Vale lembrar que a Justiça é morosa, causa conflito e mágoa pessoal; além disso, pode gerar custos desnecessários, como honorários sucumbenciais e custas processuais. A melhor alternativa, sem dúvida, é procurar o locador e tentar chegar a um consenso sobre postergação e/ou diferimento do pagamento do aluguel enquanto durar a crise — assinando, por óbvio, um termo aditivo ao contrato de locação. Outra opção viável seria buscar uma mediação, pela qual um terceiro tentará encontrar a melhor solução para as partes, sem, contudo, haver conflito. Vale lembrar que em momentos de crise mundial como esta todas as pessoas são afetadas, devendo haver bom senso, sensibilidade e responsabilidade para que se consiga enfrentar a crise.
Recorrer à Justiça pode não ser a melhor opção. O caminho ideal seria a negociação direta e de boa-fé entre locadores e locatários. Alternativamente, a negociação também pode ser conduzida com a intermediação de uma imobiliária ou de advogados. De modo geral, o quanto cabível, a resolução amigável da situação é certamente preferível ao acionamento do Poder Judiciário.
Há algum esforço por parte do governo ou do Legislativo para amenizar os efeitos da pandemia nessa situação?
Foi aprovado no Senado Federal, no último dia 19 de maio, o projeto de lei (PL) 1.179/20, que trata do regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de Direito privado (RJET) no período da pandemia. O PL depende agora apenas de sanção do presidente da República. O projeto suspende a concessão de liminares para despejo de inquilinos de imóvel urbano até 30 de outubro de 2020 por atraso de aluguel, em caso de findo o prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego ou permanência de sublocatário no imóvel. Esse dispositivo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março deste ano.
A redação original do PL 1.179/20, de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), previa a possibilidade de suspensão, total ou parcial, do pagamento de aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até 30 de outubro de 2020. A suspensão se referia a contratos de locação residencial em que os locatários tenham sofrido alteração econômico-financeira decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração. Nos termos do PL, os aluguéis objeto da suspensão seriam pagos parceladamente, a partir do dia 20 de outubro, somando-se à prestação de aluguéis vincendos no percentual mensal de 20%. Essa disposição, no entanto, foi suprimida do projeto durante a sua tramitação no Congresso Nacional e não consta no texto que aguarda sanção presidencial.