Ivar: o novo índice da FGV para cálculo de variações do aluguel
Em 11 de janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV Ibre) lançou um índice para cálculo de reajustes de aluguéis, o índice de variação de aluguéis residenciais (Ivar).
O Ivar irá medir a evolução mensal dos aluguéis residenciais levando em consideração a média ponderada dos valores praticados nas cidades de Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo. Essas informações serão extraídas de base de dados dos contratos de locação em vigor, por intermédio de administradoras de imóveis, o que proporcionará um retrato mais detalhado da realidade do cenário imobiliário no País. Por isso, representa uma inovação em termos de estatísticas públicas pelo FGV Ibre.
O artigo 18 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) determina que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.” Ou seja, o Ivar, apesar de inovador, não é de aplicação obrigatória, sendo prerrogativa das partes contratantes a negociação do índice que melhor se aplicar aos seus interesses.
Por que o Ivar foi lançado?
Os contratos de locação costumavam adotar como referência para reajustes de aluguéis o índice geral de preços ao mercado (IGP-M), que acompanha os preços do setor de produção, sofrendo, portanto, grande influência da variação do dólar e não retratando propriamente o cenário relativo ao custo de moradia.
A crise sanitária decorrente da pandemia de Covid-19 levou a um aumento descontrolado do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, o que teve reflexos sobre os valores dos aluguéis praticados. Entre os meses de janeiro e dezembro de 2021, o IGP-M acumulou alta de 17,78%, depois de ter subido 23,14% no ano anterior.
A aplicação do IGP-M aos contratos de locação, portanto, acarretou aumento significativo dos aluguéis, desproporcional ao incremento da renda média do brasileiro. Essa situação levou a negociações para substituição do índice e, em alguns casos, a diversas discussões no Judiciário a esse respeito entre as partes contratantes.
A título de exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo concedeu liminares, em favor de locatários, para substituir o IGP-M pelo índice de preços ao consumidor amplo (IPCA) nos contratos de locação (inclusive de lojas instaladas em shoppings centers, tais como o Shopping Iguatemi e Shopping Morumbi), justamente pelo entendimento de que a pandemia, além de ter prejudicado o comércio, provocou forte alta no IGP-M, tornando os contratos excessivamente onerosos para os locatários e vantajosos para os locadores. Também se verificam decisões no mesmo sentido proferidas pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
Diante dessa breve análise, é possível afirmar que o Ivar veio em boa hora, já que ele busca aprimorar a correção dos contratos usados no mercado de renda imobiliária no Brasil por meio do fornecimento de informações cada vez mais condizentes com a realidade do mercado. Porém, por ser bastante recente e somente abranger quatro capitais brasileiras, ele ainda não inspira grande confiabilidade.
Importante lembrar que o Ivar é uma alternativa possível, porém não obrigatória, de modo que sempre caberá à autonomia das próprias partes a negociação dos índices de reajuste aplicáveis à cada contrato de locação.
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