A nova Lei do Agro e a instituição do patrimônio de afetação
Diante do momento de pandemia causado pelo novo coronavírus, a conversão em lei da Medida Provisória (MP) 897/2019 — popularmente conhecida como MP do Agro — acabou perdendo holofote. O assunto, todavia, não deve deixar de ser debatido, especialmente por afetar um dos setores mais importantes do Brasil e que, em sua grande maioria, sequer parou durante a quarentena dada a sua essencialidade.
A Lei 13.986/20 (Lei do Agro), publicada no último dia 7 de abril, foi concebida com o intuito de fomentar o mercado de crédito rural e facilitar o acesso a financiamentos rurais. Para isso, um dos mecanismos instituídos para ampliar a oferta de garantias ao crédito rural é o patrimônio de afetação, regime criado originalmente no âmbito das incorporações imobiliárias.
O patrimônio de afetação enquanto figura importada da Lei 4.591/64 consiste na segregação de determinados bens do incorporador para constituição de um patrimônio distinto, que não responde por outras dívidas e obrigações senão as referentes àquele empreendimento. No contexto da Lei do Agro, a instituição do patrimônio de afetação visa garantir ao produtor rural o direito de submeter o imóvel rural de sua propriedade (ou fração dele), bem como as acessões e as benfeitorias nele fixadas, a esse mesmo regime — ou seja, segregar tais bens para servir de garantia de operações de crédito lastreadas em Cédula de Produto Rural (CPR) ou em operações financeiras contratadas por meio de Cédula Imobiliária Rural (CIR).
A Lei do Agro não incluiu no patrimônio rural em afetação as lavouras, os bens móveis e os semoventes. Isso permite que tais bens possam ser outorgados simultaneamente como garantia a outros financiamentos. As lavouras, por exemplo, geralmente são outorgadas como garantia de financiamentos de custeio agrícola. Fica clara a intenção do legislador em assegurar que o imóvel rural — muitas das vezes o único bem do produtor rural capaz de garantir suas operações de financiamento — possa ser mais bem aproveitado nas operações de crédito, permitindo-se a sua utilização para constituir diversas garantias.
Contudo, a Lei do Agro dispõe que a incomunicabilidade do patrimônio de afetação com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário não se aplica a suas obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais. Isso significa que o imóvel rural em afetação poderá responder por dívidas dessas naturezas ainda que não tenham relação com aquele empreendimento rural. A exceção prevista acabou por fragilizar a instituição do patrimônio de afetação de forma considerável.
Diferentemente do patrimônio de afetação previsto na legislação de incorporação imobiliária, que delimita a incomunicabilidade às dívidas do empreendimento imobiliário em questão, o patrimônio rural em afetação não impede que o imóvel rural venha a responder por dívidas que nada se relacionam com a atividade rural objeto do financiamento. Assim, é incerto se há, de fato, uma melhoria na qualidade das garantias oferecidas ou maior segurança ao credor, como se propõe a lei.
Para sua formalização, o patrimônio rural em afetação deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. A Lei do Agro exige uma série de documentos comprobatórios de responsabilidade do proprietário — a exemplo de certificações e memorial descritivo do imóvel assinado por profissional habilitado — para viabilizar esse registro, alguns deles que sequer são exigidos para a constituição das garantias reais já existentes. Não se sabe, ainda, qual o custo a ser fixado pelos cartórios para o registro do referido patrimônio de afetação, nem qual o tempo necessário para obtenção de todos os documentos e para sua aprovação.
Fato é que se os custos e o tempo para se constituir o patrimônio de afetação superarem ou se igualarem àqueles eventualmente necessários ao desmembramento do imóvel e constituição de outras garantias reais, é provável que o regime da Lei do Agro seja preterido frente a outras modalidades de garantia — ou ao menos não cumpra sua função de trazer ao mercado um mecanismo mais fácil e barato que o simples desmembramento para constituição de garantia real sobre diversas matrículas.
Apesar de ser um dos setores da economia que não parou totalmente, é inegável que o agronegócio também sofrerá com a pandemia de covid-19. A Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA) já apresentou uma lista de propostas ao Ministério da Agricultura para evitar o agravamento das dívidas e a falta de capacidade de pagamento que acomete os pequenos e médios produtores. Uma das propostas é a suspensão da cobrança do passivo tributário do Fundo de Assistência ao Trabalhador Rural (Funrural), que já é estimado em mais de 12 bilhões de reais pela Receita Federal.
A Lei do Agro não nasceu no contexto da pandemia, mas chega em um momento muito apropriado. O produtor rural precisará mais do que nunca contar com um mercado de crédito pujante e flexível. Não há dúvidas da intenção de impulsionar a oferta de recursos para o setor agrícola com o regime de afetação. No entanto, ainda é incerto se, na prática, o instrumento será um facilitador no mercado. O modo como os estados e o Distrito Federal irão regular a cobrança das taxas cartorárias e os contornos jurisprudenciais da responsabilidade por demais dívidas do produtor rural serão fundamentais para responder a essas dúvidas.
*Colaborou Thaís Kleinsorge Mendes, advogada do Coimbra & Chaves Advogados.